Artigos de Opinião

A ideia surgiu, como seria de esperar sempre que falamos de inovação financeira, nos Estados Unidos, em 1960. 60 anos depois, os REITs são uma realidade em mais de 35 países e Portugal juntou-se este ano ao grupo. De que estamos a falar?

REIT significa Real Estate Investment Trust e são empresas que detêm exclusivamente ativos imobiliários, acabando por funcionar como sociedades de investimento cotadas em bolsa. Colocando de forma simples, estas empresas permitem que o investidor comum consiga aceder ao mercado imobiliário, algo que, sem os REIT, só é acessível a grandes investidores.
Os REIT cotados em bolsa nos Estados Unidos têm hoje uma capitalização bolsista de mais de um bilião de dólares e em 2018 ofereceu aos investidores uma ‘yield’ duas vezes superior ao S&P.

Em Portugal, os REIT chamam-se SIGI - Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária - e foram criados em fevereiro deste ano.

A ideia por trás dos SIGI é permitir ao pequeno investidor investir em ativos imobiliários sem que isso implique que este tenha capital para entrar num fundo de investimento imobiliário ou para comprar um imóvel, reabilitá-lo e colocá-lo no mercado, seja sob a forma de arrendamento, seja vendendo.

Estaremos a pensar: mas já não era isso que tínhamos com os fundos de investimento imobiliário? Sim e não porque há diferenças substanciais. Uma delas é que, em relação a um qualquer fundo de investimento imobiliário, nas SIGI é possível investir tal e qual como investimos hoje nos mercados de capitais: comprando ações que têm um valor acessível à generalidade dos investidores em vez de exigirem investimento iniciais avultados.

Que ativos estão dentro destas SIGI? Esta é a segunda diferença. Tal como os fundos de investimento, as SIGI tanto podem incluir grandes projetos imobiliários em desenvolvimento, edifícios de escritórios cuja rendibilidade advém do arrendamento e arrendamentos residenciais, como sociedades imobiliárias e fundos de investimento imobiliário.

Mas há regras mais apertadas para as SIGI. Nos fundos de investimento aceita-se a compra de imóveis para revenda imediata mas as SIGI não podem vender imóveis antes que tenham decorrido três anos da sua compra. Há uma ideia de longo prazo que tem, pelo menos, o mérito de ser uma medida no sentido de acalmar a especulação no mercado imobiliário.

Por outro lado, pelo menos 75% do valor total do ativo tem de ser composto por ativos afetos ao arrendamento ou algum tipo de exploração. Ou seja, dentro do total de ativos da SIGI, no máximo 25% pode estar alocado a negócios mais especulativos, o que reduz, ou pelo menos limita, o risco.

Além disto, as SIGI serão cotadas em bolsa, o que significa maior segurança para o pequeno investidor, na medida em que têm de passar no crivo dos reguladores e estão obrigadas a regras de transparência exigentes.
 
 
Que benefícios trazem as SIGI?

Além de abrir a possibilidade de investimento imobiliário ao pequeno investidor, as SIGI são uma forma de incluir imobiliário na carteira de investimento e aceder a retornos potenciais bastante acima dos que encontramos habitualmente nos mercados de capitais.

Além desta vantagem de diversificação, as SIGI são uma espécie de fundos imobiliários líquidos porque são transacionados em bolsa: pelo menos 20% da SIGI tem de ser dispersa em bolsa e não é permitido que uma parte do capital seja detida por investidores com blocos superiores a determinados limites (ex.: 25% do capital não pode ser detido por investidores com mais de 3% das ações).

A conjuntura atual do mercado imobiliário português – onde o investimento, em especial estrangeiro, continua a crescer segundo os últimos estudos de mercado – é terreno fértil para a introdução destas sociedades de investimento imobiliário e há também a expetativa de que trazer o setor imobiliário para o mercado de capitais português pode ajudar a dinamizá-lo junto dos investidores de retalho.

É também uma oportunidade para os investidores institucionais relevantes, como os bancos, na medida quem que estes poderão ver nas SIGI uma forma de rentabilizar os seus ativos imobiliários.

A fiscalidade das SIGI

Tal e qual como os fundos de investimento imobiliário, a tributação é feita à saída, à semelhança do que se passa a nível europeu e há uma obrigação de distribuição de grande parte dos resultados na forma de dividendos, o que pode ser um fator a incorporar na estratégia da nossa carteira.

Já se pode investir em SIGI?

Ainda não. O que existe para já é o desenho legal destas Sociedades e a possibilidade de virem a integrar o nosso mercado de capitais. Mas agora será preciso que, efetivamente, estas Sociedades se constituam.
Uma das dimensões da nova Lei que mais tem sido questionada é o facto de o capital social das SIGI ter de ser, no mínimo, de 5 milhões de euros, o mesmo valor que é exigido em Espanha. Dadas as diferenças de dimensão de mercado, poderá ser um valor ambicioso para Portugal.