Macroeconomia

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O mercado de habitação, no 2T23, manteve-se pujante, com os preços a subirem 8,7% homólogo e 3,1% em cadeia; sendo que os volumes transacionados arrefeceram -22,9% homólogo e -2,5% em cadeia, com os não-residentes a aumentarem a sua quota nos últimos 12 meses, em 100pb, para os 7,4%. Em parte, este movimento explica-se pela evolução das taxas de juro das hipotecas descontadas da inflação que evoluíram em sentido contrário, ou seja, estão em níveis historicamente baixos, estimulando anormalmente a procura por ativos reais.

O Instituto Nacional de Estatística divulgou os dados do 2T23 (2º trimestre 2023) relativos ao índice de preços de habitação e número de imóveis transacionados. Destacamos o seguinte: 

1 – Índice de preços de Habitação (casas novas e existentes): +8,7% homólogo, compara com 12 meses média móvel (12MMM): +10,5% e 6MMM: 8.7% (em cadeia: +3,1%);

2 – Volumes transacionados (medido pelo número de casas transacionadas, novas e existentes) -22,9% homólogo vs. 12MMM: -15,6% e 6MMM: -21,8% (em cadeia: -2,5%);          

3 – Volumes transacionados na região de Lisboa: -27,3% homólogo vs. 12MMM: -20,2% e 6MMM: -27,4% (em cadeia: -0,7%);

4 – Volumes transacionados por não-Residentes: -8,9% homólogo vs. 12MMM: +4.9% e 6MMM: -5,7% (+1,7% em cadeia).

Separadamente, há cerca de uma semana, os dados divulgados pelo INE espanhol, indicavam relativamente ao 2Q23, preços: +3,6% homólogo vs. 12MMA: +5,1% e 6MMM: +3,6% (+2,1% em cadeia).

Comentário: O mercado de habitação mantém-se pujante, preços +8,7% homólogo; +3,1% em cadeia e um registo positivo vs. o mercado espanhol de habitação (preços +3,6% homólogo). O sinal mais evidente de arrefecimento verifica-se nos volumes, -22,9% homólogo ainda assim somente -2,5% em cadeia e por fim os não residentes a ganharem quota de mercado nas transações cerca de 7,4% no 2T23 vs. 6,4% no 2T22.

Confrontando os preços no imobiliário com a subida das taxas de juro, a insensibilidade mantém-se. No entanto, uma análise mais fina, nomeadamente trabalhando com as taxas de juro ajustadas pela inflação, de uma forma simples, as taxas nominais do crédito imobiliário menos a inflação subjacente, verifica-se que o aumento das taxas de juro é aparente. Ou seja, de facto, as taxas de juro reais têm se mantido anormalmente baixas (negativas entre o 3T22 e 4T22), estimulando a aplicação em ativos reais anulando o efeito negativo da inflação nas poupanças.            

Em resumo, o mercado imobiliário de habitação mantém um desempenho notável, mostrando quase insensibilidade à subida das taxas de juro. Em parte, este movimento explica-se pela evolução das taxas de juro das hipotecas descontadas da inflação que evoluíram em sentido contrário, ou seja, estão em níveis historicamente baixos, estimulando anormalmente a procura por ativos reais. A subida recente das taxas de juro reais, dever-se-á se refletir em menor procura por casas, ainda assim o ambiente para ativos reais mantém-se benigno.  

Fonte: INE, BdP, AS Independent Research